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CHRONIQUEURS / Juridique
Me Karine Jobin Par Me Karine Jobin

Jeudi, 11 février 2021

Vendre sa maison et les déclarations du vendeur en cas de mort violente



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Photo par Paul Kapischka sur Unsplash.com

Lorsque l'on met en vente sa maison, bien souvent on déclare certaines choses capitales tel que les infiltrations d'eau passées, les dernières rénovations faites avec la date, celles à venir ainsi que la non-conformité à la réglementation municipale. L'inspection pré achat aide aussi à en connaître un peu plus sur la maison. 

Mais certaines choses ne se découvrent pas par une visite de maison ni par une inspection pré achat. Qu'en est-il de l'obligation de dévoiler une mort violente que ce soit le fruit d'un suicide, de violence conjugale ou encore d'un vol qui a mal tourné ? 

Le Code civil du Québec est muet à cet égard. Cependant, l'Organisme d'autorégulation des courtiers immobiliers du Québec (OACIQ) en a fait une divulgation obligatoire dans sa déclaration du vendeur (clause D13.8) depuis l'été 2012. L'OACIQ justifie sa position  en arguant que le courtier doit dévoiler tout facteur pouvant diminuer la valeur de la propriété. 

La question se lit précisément comme suit : « À votre connaissance, y a-t-il déjà eu un suicide ou une mort violente dans l'immeuble ? ». Donc, il s'agit de déclarer ce que l'on connaît même si l'on n'habitait pas les lieux au moment du drame. Bien entendu, il est impossible de déclarer ce que l'on ne connaît pas. 

La Cour Supérieure a confirmé cette position dans l'affaire Fortin c. Mercier 2013 CANLII 5890 (QC CS).  Dans cette cause, le défendeur a acquis une maison d'une succession dans le but  de la rénover et de la mettre en vente par un courtier. Ce dernier apprend que les anciens propriétaires se sont tous deux suicidés par pacte de suicide dans la résidence en vertu du rapport du coroner et demande à Mercier de le déclarer dans le formulaire « Déclaration du vendeur » qui est remis aux acheteurs. Pour donner suite au refus de Mercier, le contrat de courtage prend fin. 

Ayant été incapable de vendre l'immeuble via un courtier, le vendeur se tourne vers Du Proprio où il omet sciemment cette information. Un couple de jeunes acheteurs font l'acquisition de cette maison et finalement apprend le drame qui a frappé les anciens propriétaires par le biais de leur nouveau voisin et refuse d'habiter la nouvelle propriété. Ils entreprennent un recours contre le vendeur afin de faire annuler la vente. La Cour se prononce en faveur de l'annulation de la vente et réitère que cette obligation déontologique créée par l'OACIQ de dévoiler toute mort violente ou tout suicide est pertinente.  Le Tribunal confirme aussi qu'un tel évènement   est de nature à influencer une transaction immobilière. 

Ce jugement a été suivi en 2019 dans l'affaire Abalain c. Cohier-Couture 2019 CANLII 4988 (QCCQ) où cette fois le vendeur avait déclaré une mort par suicide qui s'était produite avant même son acquisition dans le cabanon à l'arrière de la maison. La demanderesse acquiert donc la maison en 2015 et apprend au printemps 2016 par le voisin que le suicide s'était produit dans la chambre principale, ce qui a été confirmé par le rapport du coroner. La demanderesse a  tenté de mettre la maison en vente et n'a pas trouvé preneur et réclame aujourd'hui des dommages-intérêts pour la baisse de valeur de sa maison qu'elle attribue au fait qu'elle doit déclarer ce décès dans la chambre à coucher des maîtres. La Cour a retenu la position de la demanderesse à savoir que la défenderesse a faussement affirmé que le suicide a eu lieu dans le cabanon condamne la défenderesse à payer la dépréciation de l'immeuble suivant la fausse déclaration inscrite à la déclaration du vendeur.


Un vendeur averti en vaut deux ! 

 

Me Karine Jobin, avocate

Monty Sylvestre, conseillers juridiques inc.



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